Nie kupuj kota w worku! Kupuj z głową… czyli jak wyjść z samowoli budowalnej.

Nie kupuj kota w worku! Kupuj z głową… czyli jak wyjść z samowoli budowalnej.

Samowola budowlana…to brzmi groźnie. Ale czy rzeczywiście tak jest? A może to tylko strachy na lachy?

Kupując nieruchomość, zazwyczaj nie zdajemy sobie sprawy, albo nie zwracamy uwagi na to, czy wybudowany na niej budynek – bądź budynki – jest legalny (są legalne). Prawdopodobnie uważamy, że skoro stoi, to wszystko jest w porządku, bo przecież sprzedający zapewniał, że jest OK, bo spieszyło się nam i notariusz zezwolił na zawarcie aktu przyjmując oświadczenia stron, nie sprawdzając wszystkich dokumentów, etc. Brzmi jak cytat z opowieści science – fiction, ale takie sytuacje zdarzają się. Potem okazuje się, że co prawda dziadek sprzedającego miał pozwolenie na budowę, ale wygasła ona, zaś ojciec z matką postawili, ale już później, ale już coś innego.

Mamy działkę, gdzieś przy lesie, niedaleko jeziorka, a z prognozy pogody wynika, że lato wiosną i skończy się w październiku. Marzy się nam domek letniskowy albo przestronna altana. Niby wiemy, że coś gdzieś trzeba zgłosić, albo załatwić jakieś formalności – ale przecież kto będzie się czepiał małej altanki czy domku, skoro nikomu nie będzie przeszkadzać – ma tylko niecałe 34 m2… Po co czekać? Przecież później się zgłosi… Tak w jednym, jak i w drugim przypadku – skądinąd przykładowym – pojawia się samowola budowlana. Czyli nieuniknione „nieprzyjemności”.

Czym jest samowola budowlana?

Pojęcie groźnie brzmiące, groźne w praktyce, rodzące określone niekorzystne skutki dla strony, nie jest i nie było nigdy zdefiniowane. Jest jednym z częściej popełnianych przestępstw na terenie Polski. Dla przykładu, w 2006 r. odbyło się niecałe 24 tys. spraw sądowych związanych z samowolą, zaś w roku 2017 nadzory budowlane wydały ponad 2 tys. decyzji nakazujących rozbiórkę samowolek (rok wcześniej było ich ponad 2600).

Za samowolę budowlaną uważa się każdy przypadek prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa, nie tylko prawa budowlanego (w tym ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – zwana dalej: PrB – tekst jednolity Dz.U. z 2017 r,. poz. 1332 z późn. zmianami). Roboty budowlane mogą dotyczyć budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia dotyczycącego budowy lub też pomimo wniesienia do tego sprzeciwu przez organ architektoniczno-budowlany. Jako budowę przepisy prawa traktują każdy przypadek inwestycji budowlanej, tj. typową budowę, ale i rozbudowę, dobudowę, nadbudowę, przebudowę. Samowolą będzie także postawienie obiektu budowlanego niezgodnego z posiadanym projektem, wadliwe prowadzenia dziennika budowy. Również rozpoczęcie prac budowlanych przed uzyskaniem ostatecznej decyzji pozwalającej na budowę, mimo prowadzenia jej zgodnie z projektem, czyni z inwestycji samowolę budowlaną.

Skutki stwierdzenia samowoli

Są w zasadzie dwojakie: karno- oraz administracyjno-prawne.

Art. 90 PrB wskazuje na karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. Kary więzienia orzeka się tylko w skrajnych przypadkach (i dotyczą one raczej inwestycji realizowanych przez firmy, a nie inwestorów indywidualnych). Maksymalna wysokość grzywny to 720 tys. zł. Na pocieszenie należy pamiętać, że po pięciu latach od postawienia samowoli budowlanej, przepisy kodeksu karnego nie będą już miały zastosowania.

W przypadku skutków administracyjno-prawnych, decydujące znaczenie będzie miała data dopuszczenia się samowoli budowlanej. Do budynków nielegalnie wzniesionych czy przebudowanych do 1995 r. stosuje się przepisy prawa budowlanego z 1974 r. W tym przypadku zalegalizujemy samowolę budowlaną bez opłat. Nowsze budynki postawione po tym roku, są objęte regulacjami ustawy z 1994 r. i jej nowelizacji. Jeśli prace budowlane były prowadzone zgodnie z planem zagospodarowania i decyzją o warunkach zabudowy, a stan obiektów nie narusza przepisów, możemy spodziewać się „tylko” wstrzymania budowy i wskazania „tylko” sposobu legalizacji.

Najpoważniejszą, co do zasady, konsekwencją prawną stwierdzenia samowoli budowlanej może być nakazanie przez powiatowego inspektora nadzoru budowanego (rzadziej wojewódzkiego) w drodze decyzji rozbiórki budynku będącego w budowie, albo wybudowanego z naruszeniem przepisów. Nakaz rozbiórki może odnosić się również do części obiektu budowlanego, który wybudowany został bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, ale dotyczy to części obiektu budowlanego na tyle niezależnej, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część.

Samowola jest. OK – co dalej? Czy tylko rozbiórka?

Jak wcześniej napisałem, wszystko zależy od daty powstania samowoli – datą graniczną jest tu rok 1995. Zasadą jest wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę. Ale nie zawsze tak musi być. Wyjściem z sytuacji jest zalegalizowanie samowoli budowlanej. Jednak nie zawsze będzie to opłacalne.

Nie ma w tym wypadku znaczenia, czy samowola budowlana jest wynikiem bieżących działań budującego inwestora, czy też jest skutkiem działania poprzedniego właściciela nieruchomości. Każdorazowo obciąża obecnego właściciela nieruchomości bądź obecnego zarządcę.

Samowola powstała przed 1995 r.

Jeżeli do samowoli doszło przed rokiem 1995, można mówić o szczęściu, pod warunkiem, że przed tą datą budowa w całości została zakończona, zaś inspektor nadzoru budowlanego nie stwierdził braku możliwości zalegalizowania samowolki. Do takich sytuacji będą miały zastosowania poprzednio obowiązujące prawa budowlane, tj. z 1974 r. Według ich zapisu legalizacja nielegalnie powstałego obiektu budowlanego jest niemożliwa, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt taki lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę, bądź przeznaczony jest pod zabudowę innego rodzaju. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy budynek powoduje, bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, czy też niedopuszczalne dla otoczenia pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych.

Jeżeli po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego inspektor nadzoru budowanego stwierdzi, że obiekt budowlany jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, wydana zostanie decyzja nakazującą inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego lub terenu nieruchomości do stanu zgodnego z przepisami (art. 40 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r). Nie może on jednak stanowić niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, bądź też nie może powodować niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych. Po dokonaniu zmian inwestor, właściciel lub zarządca otrzymują pozwolenie na użytkowanie, które kończy proces legalizacji.

Nie mniej ważną okolicznością jest to, że legalizacja w oparciu o Prawo budowlane z 1974 r. zwolniona jest od konieczności ponoszenia przez inwestora wysokiej opłaty legalizacyjnej. Jest to dużym ułatwieniem w porównaniu z obecnie obowiązującymi przepisami, które nakładają na inwestorów niejednokrotnie wysokie opłaty uniemożliwiające legalizację samowoli budowlanych pomimo, że obiekt budowlany odpowiada warunkom technicznym i jest zgodny z przepisami o planowaniu przestrzennym. Dlatego wszędzie tam, gdzie jest to możliwe, warto udowadniać organowi, że roboty budowlane przy samowolnie pobudowanym obiekcie budowlanym zakończone zostały przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Samowola powstała po 1995 r.

Jeżeli nie udało się nam wykazać, że samowola budowlana została zakończona przed 1995 r., to sprawa komplikuje się, i to przede wszystkim ze względów finansowych.
Na samym początku, inspektor nadzoru budowlanego po ujawnieniu samowoli budowlanej, powinien nakazać rozbiórkę obiektu. Nakaz rozbiórki, jeśli zostanie wydany, oznacza, że inwestor (oczywiście na własny koszt) będzie musiał rozebrać obiekt, o którym mowa w decyzji. Jeśli będzie z tym zwlekał – organ nadzoru budowlanego może zlecić to zadanie firmie zastępczej, a kosztami obciążyć inwestora (i nałożyć grzywnę za niewykonanie nakazu rozbiórki).

W pewnych wypadkach będzie można zalegalizować samowolę budowlaną. Jeśli obiekt budowlany został zbudowany z pominięciem prawa, ale spełnia np. warunki planu zagospodarowania przestrzennego (lub, gdy takiego planu nie ma), jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy na tym obszarze i został postawiony zgodnie ze sztuką budowlaną, ma szansę na legalizację. Legalizacja samowoli budowlanej pozwala uniknąć rozbiórki.

Legalizacja – etapy

Po pierwsze, jak już wskazałem, budowa musi spełniać opisane w ustawie wymagania. Jeżeli ich nie spełnia, nie mamy szans na zalegalizowanie samowoli.

Po drugie, na czas procesu legalizacyjnego, wszystkie prace – o ile są prowadzone (gdyż przecież samowolę mogliśmy nabyć) – muszą być wstrzymane. W przypadku, gdy samowola budowlana nie została jeszcze ukończona, inwestor musi przedstawić projekt budowlany informujący o pracach już wykonanych oraz pozostałych do wykonania. Należy także załączyć takie dokumenty, jak potwierdzenie prawa własności lub wieczystego użytkowania gruntu, na którym powstaje obiekt. Dokumentację rozpatruje nadzór budowlany. Jednocześnie należy dostarczyć zaświadczenie, że nielegalny obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy (jeżeli planu nie ma).

W przypadku, gdy budowa w ramach samowoli budowlanej została już zakończona, należy dostarczyć: prawidłowe zgłoszenie, wymagane rysunki techniczne oraz oczywiście potwierdzenie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (jeżeli planu nie ma).

Listę wymaganych dokumentów każdorazowo określa nadzór budowlany. Niedopełnienie któregoś ze wskazanych wymogów skutkuje nakazem rozbiórki samowoli. Jeśli inwestor zgromadzi dokumenty i wniesie opłatę, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Dla obiektów, których budowa nie została jeszcze ukończona, dodatkowo wydane zostanie pozwolenie na wznowienie robót.

Kolejny krok jest krokiem finansowym, gdyż legalizacja samowoli budowlanej jest obciążona kosztami (niemałymi). Sposoby obliczenia wysokości opłaty legalizacyjnej zostały wskazane w PrB (art. 49, 49a i 49b).

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju nielegalnego obiektu budowlanego. Jeśli dany obiekt wymagał tylko zgłoszenia prac budowlanych (mówimy o tzw. małej samowoli), wyniesie ona 2500–5000 zł, a wpływ na nią ma przede wszystkim wielkość obiektu. Kwoty te zawsze są wielokrotnościami podstawowej stawki wynoszącej 500 zł.

Większa będzie opłata w przypadku obiektów wymagających pozwolenia na budowę. Oblicza się ją mnożąc pięćdziesięciokrotność stawki podstawowej opłaty (50×500) przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu budowlanego (oba zostały wskazane w załączniku do ustawy PrB). Wysokość opłaty legalizacyjnej może, w tym wypadku, sięgnąć aż 900 000 zł.

Dla przykładu:

  • garaż lub duża altana: 25 000 zł,
  • mały domek letniskowy: 25 000 zł,
  • dom jednorodzinny: 50 000 zł.

Czy zawsze będziemy musieli zapłacić?

Na szczęście nie, chociaż nie będzie to ani łatwe, ani pewne. Zgodnie z art. 49c PrB, wojewoda – na wniosek inwestora (tak samo właściciela czy zarządcy budynku) – ma możliwość odroczenia terminu płatności opłaty legalizacyjnej, rozłożenia jej na raty lub częściowego bądź całkowitego jej umorzenia. Stosowane są w tym wypadku przepisy ordynacji podatkowej. Przepisy w tej kwestii są nieprecyzyjne i decyzja wojewody ma w dużej mierze charakter uznaniowy.

Jeżeli inwestor chce odwołać się od decyzji w sprawie samowoli budowlanej, powinien zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Od jego nakazu można odwołać się do inspektora wojewódzkiego. Jeżeli to inspektor wojewódzki wydał decyzję, od której inwestor chce się odwołać, instancją odwoławczą będzie w takim przypadku główny inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli i ten krok zawiedzie, inwestorowi pozostaje już tylko złożenie skargi do sądu administracyjnego.

O autorze artykułu

Jerzy Grys
Adwokat. Częstochowa.